Comment financer son logement neuf ?
Emprunter pour investir dans le neuf est la solution optimale pour disposer du capital nécessaire et profiter de l’effet de levier du crédit. Mais financer un investissement dans l’ immobilier neuf comporte des caractéristiques spécifiques.
Découvrez les particularités et les étapes du financement d’un logement neuf.
Tous savoir sur le financement de son investissement neuf
- A quel moment monter son dossier de prêt ?
- Différents types de prêts immobiliers
- Comment se passe le déblocage des fonds ?
- Quand commence-t-on à rembourser son prêt ?
A quel moment monter son dossier de prêt ?
La première démarche consiste à constituer votre dossier de prêt immobilier. Après avoir signé votre contrat de réservation vous avez 45 jours pour obtenir votre crédit. Lors de l’achat d’un logement neuf (VEFA), votre banque ou votre courtier vous demandera plusieurs documents, notamment le contrat de réservation qui comporte les caractéristiques du logement, son prix, la date prévisionnelle de signature chez le notaire, les garanties du promoteur immobilier et l’échelonnement de déblocages de fonds.
Bon à savoir
Un courtier spécialisé en prêt immobilier neuf vous fera gagner du temps tout en bénéficiant des meilleures conditions pour votre crédit (taux, assurance, frais de dossier…).
Un échange téléphonique de quelques minutes et gratuit vous permet de connaitre ces conditions.
Différents types de prêts
Selon votre situation et vos besoins, vous pouvez optez pour :
Le prêt amortissable :
Il s’agit du prêt immobilier classique/le plus connu et le plus utilisé. Chaque mois, vous remboursez les intérêts d’emprunt et une partie du capital. Les intérêts d’emprunt sont calculés en fonction du montant du capital emprunté et de la durée du crédit.
Le prêt in fine :
Le prêt in fine dissocie le paiement des intérêts d’emprunt et le remboursement du capital. Pendant la durée du crédit, vous remboursez les intérêts d’emprunt et vous nantissez un produit d’épargne (type assurance-vie). Le remboursement du capital intervient à l’échéance après avoir reconstitué le capital emprunté sur le produit de placement.
Assez spécifique, le prêt in fine concerne particulièrement les investisseurs qui l’utilisent pour ses vertus fiscales puisqu’il permet de sortir un bien de l’assiette de l’IFI et de déduire un maximum d’intérêts d’emprunt des revenus fonciers.
Dans le cadre d’un investissement locatif les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs à 100%.
Comment se passe le déblocage des fonds ?
Le financement d’un logement neuf (VEFA) est échelonné et se fait progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le paiement s’effectue en plusieurs fois selon différents paliers dont le pourcentage est défini par la loi. C’est ensuite le promoteur qui, avec votre accord, effectue les appels de fonds auprès de la banque.
Selon les promoteurs immobiliers et les programmes neufs, les pourcentages des appels de fonds peuvent varier, sans dépasser les plafonds définis par le code de la construction et de l’habitat ci-dessous.
Les paliers de déblocage de fonds
- 35 % à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau,
- 95 % à la fin de la construction,
- Les 5 % restants à la remise des clés (si le logement est conforme).
Source : Légifrance – Code de la construction
Quand commence-t-on à rembourser le prêt ?
Grâce au différé d’amortissement, vous pouvez commencer à rembourser votre prêt une fois votre logement livré.
Deux possibilités s’offrent à vous pour le remboursement du crédit immobilier :
Le différé partiel :
Vous ne remboursez que les intérêts intercalaires pendant la période de construction. Le remboursement du capital interviendra après cette période.
Le différé total :
Vous ne remboursez rien pendant la durée de la construction. Le paiement des mensualités intervient après la livraison de votre logement neuf.
Cette flexibilité vous permet d’éviter d’éviter de régler une mensualité /le remboursement de prêt sans avoir encore mis votre bien en location. Vous démarrez ensuite le remboursement du prêt quand vous êtes livré ou quand votre logement est loué/quand votre locataire arrive dans les lieux.
Dans le cadre d’un investissement locatif les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs à 100%.
Bon à savoir
Vous êtes protégés quoi qu’il arrive ! Quelle que soit l’option de remboursement choisie, vous devez régler l’assurance emprunteur. Cela vous permet d’être couvert en cas d’accident de la vie intervenant avant la remise des clés (accident, décès, invalidité). Le crédit sera alors remboursé par l’assureur.
Optimiser son financement grâce à la défiscalisation ?
Pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf, l’État a mis en place des/différents dispositifs fiscaux. Additionnés au loyers perçus, ils permettent de /d’en réduire le coût de revient et d’optimiser le financement de l’opération sous deux formes :
La réduction d’impôt :
Elle est calculée sur le prix de revient (prix de l’acquisition + frais de notaire) et en fonction de la durée de mise en location. Par exemple, grâce la loi Pinel vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % sur le prix de revient de votre logement pour une mise en location de 12 ans.
L’amortissement en LMNP :
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) vous permet de profiter de l’amortissement du bien loué meublé en optant pour le régime fiscal réel. Grâce à cet avantage fiscal, vous bénéficiez de revenus locatifs peu ou non fiscalisés.